Wer eine Eigentumswohnung kaufen oder ein Mehrfamilienhaus in einzelne Wohneinheiten aufteilen möchte, braucht zwingend eine Teilungserklärung. Sie ist die rechtliche Basis für Wohnungseigentum und sorgt für klare Verhältnisse zwischen den einzelnen Eigentümern. In diesem Beitrag erfährst du, wofür die Teilungserklärung benötigt wird, welche Bestandteile sie hat und wer für die Erstellung verantwortlich ist.
Wofür wird eine Teilungserklärung benötigt?
Eine Teilungserklärung wird immer dann benötigt, wenn aus einem Gebäude rechtlich eigenständige Wohnungen entstehen sollen. Erst durch sie kann eine Wohnung als Sondereigentum ins Grundbuch eingetragen werden. Nur mit Teilungserklärung ist es möglich, eine Eigentumswohnung separat zu verkaufen, zu vererben oder mit einer Hypothek zu belasten. Ohne sie gehört das gesamte Haus allen Eigentümern gemeinschaftlich, ohne eindeutige Zuordnung einzelner Wohnungen.
Die rechtliche Grundlage
Die rechtliche Grundlage bildet das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). In § 3 WEG ist geregelt, dass Wohnungseigentum durch eine notarielle Teilungserklärung begründet wird. Diese muss notariell beurkundet und anschließend beim Grundbuchamt eingetragen werden, damit die einzelnen Wohnungen rechtlich bestehen.
Aufteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum
Eine Teilungserklärung (z. B. bei Wohnungseigentum nach dem WEG in Deutschland) regelt, wie das Eigentum aufgeteilt wird:
- Sondereigentum: Gehört ausschließlich dem jeweiligen Eigentümer (z. B. Wohnungen, Kellerabteile, ggf. Stellplätze oder Garagen).
- Gemeinschaftseigentum: Wird von allen Eigentümern gemeinsam genutzt (z. B. Dach, Fassade, Treppenhaus, Leitungen, Außenanlagen).
Die Anteile in der Teilungserklärung werden meist als sogenannte Miteigentumsanteile (MEA) am Gesamtgrundstück angegeben. Diese erscheinen in Form von Bruchteilen, wie etwa 1000/10.000 oder 85/1.000. Die Miteigentumsanteile bestimmen u. a., wie hoch der jeweilige Anteil an den Kosten für Instandhaltung und Verwaltung des Gemeinschaftseigentums ist. Auch Stimmrechte in Eigentümerversammlungen können an die MEA gekoppelt sein.
Bestandteile der Teilungserklärung
Eine vollständige Teilungserklärung besteht in der Regel aus drei wesentlichen Teilen:
- Aufteilungsplan: Bauzeichnung, die die einzelnen Wohnungen sowie Gemeinschaftsflächen wie Treppenhaus, Garten oder Keller darstellt.
- Gemeinschaftsordnung: Regelt die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, z. B. Kostenverteilung, Stimmrechte oder die Nutzung von Gemeinschaftsflächen.
- Abgeschlossenheitsbescheinigung: Bestätigung der Bauaufsichtsbehörde, dass jede Wohneinheit baulich abgeschlossen ist (eigene Küche, Bad, abschließbare Wohnungstür).
Wer erstellt die Teilungserklärung?
- Eigentümer oder Bauherr: Beauftragt die Erstellung.
- Bauamt: Stellt die Abgeschlossenheitsbescheinigung aus.
- Notar: Beurkundet die Teilungserklärung und reicht sie beim Grundbuchamt ein. Eine Teilungserklärung muss immer vom Notar beurkundet werden.
- Grundbuchamt: Führt die Eintragung ins Wohnungsgrundbuch durch. Erst durch die Eintragung beim Grundbuchamt wird Wohnungseigentum rechtlich wirksam.
Fazit: Warum die Teilungserklärung unverzichtbar ist
Die Teilungserklärung ist das Fundament für Wohnungseigentum. Sie schafft Transparenz darüber, welche Räume zu welchem Eigentümer gehören, wie die Miteigentumsanteile verteilt sind und wie das Gemeinschaftseigentum genutzt wird. Für Käufer, Verkäufer und Bauherren gilt: Wer mit Eigentumswohnungen zu tun hat, muss die Teilungserklärung kennen und verstehen – denn sie bestimmt Rechte, Pflichten und Kostenverteilung im Alltag der Eigentümergemeinschaft.