VERWANDELN

Im Laufe meiner langjährigen Tätigkeit als Architektin, nahmen Anträge auf Nutzungsänderung einen immer höheren Stellwert ein. Der Bedarf ist riesengroß und so hat sich dieses Tätigkeitsfeld langsam aber sicher zu meinem “Spezialgebiet” entwickelt. Aber wann ist ein Antrag auf Nutzungsänderung erforderlich?

Immer dann, wenn die aktuell genehmigte Nutzungsart oder Zweckbestimmung einer baulichen Anlage sich ändert wird ein Antrag auf Nutzungsänderung notwendig.

Bei der Nutzungsänderung handelt es sich um baurechtliches Vorhaben (§§ 29 ff. BauGB). Sie erfordert ebenso wie die Errichtung, die Änderung und der Abriss eines Objekts eine Baugenehmigung, die nach der jeweiligen Landesbauordnung erteilt wird.

Die einzelnen Landesbauordnungen sehen allerdings für Ausnahmefälle eine Verfahrensfreiheit vor, d.h. auf einen Baunatrag kann bei diesen Vorhaben verzichtet werden.

Nach der LBO Baden-Württemberg §50 ist eine Nutzungsänderung verfahrensfrei, wenn

  1. für die neue Nutzung keine anderen oder weitergehenden Anforderungen gelten als für die bisherige Nutzung oder
  2. durch die neue Nutzung zusätzlicher Wohnraum in Wohngebäuden nach Gebäudeklasse 1 bis 3 im Innenbereich geschaffen wird

Auch wenn für eine Nutzungsänderung keine baurechtliche Genehmigung erforderlich ist (Verfahrensfreie Vorhaben) – die Anforderungen der Landesbauordnung und der öffentlich-rechtlichen Vorschriften müssen dennoch eingehalten werden. Eine Prüfung der Zulässigkeit durch einen Architekten ist auch hier ratsam.

Die Voraussetzungen für eine Nutzungsänderung

Immer:

  • Die Festsetzungen des Bebauungsplans müssen eingehalten werden
  • Die Festsetzungen der Landesbauordnung müssen eingehalten werden
  • Die Anforderungen an Schall- und Wärmeschutz müssen eingehalten werden
  • Die Erschließung des Objekts muss gesichert sein

Bei einer genehmigungspflichtigen Nutzungsänderung:

  • Eine Genehmigung der Nutzungsänderung auf Antrag des Bauherrn beim zuständigen Baurechtsamt
  • Bestellung eines bauvorlageberechtigten Entwurfverfassers – in der Regel eines Architekten.

Drei wichtige Faktoren bei der Nutzungsänderung

BRANDSCHUTZ
Rettungswege, Notausgänge, Aufstellflächen für die Feuerwehr … jedes Projekt hat Anforderungen an den Brandschutz, die zwingend eingehalten werden müssen.
STELLPLÄTZE
Die LBO sieht für jede Nutzung eine bestimmte Anzahl an PKW- und Fahrradstellplätzen vor, die auf dem Grundstück nachgewiesen werden müssen.
BARRIEREFREI
Behinderten-WC, barrierefreie Zugänge, Türbreiten ... die LBO sieht eine Barrierefreiheit für jedes Objekt vor. In Ausnahmefällen kann hierzu eine Befreiung erteilt werden.

Die Folgen einer unzulässigen Nutzungsänderung

Wenn eine der oben genannten Voraussetzungen nicht verfüllt ist – insbesondere eine erforderliche baurechtliche Genehmigung nicht vorliegt – kann das unerfreuliche Folgen mit sich bringen. Im schlimmsten Fall kann das Einstellen der Nutzung von seiten der zuständige Behörde angeordnet werden. Die Nutzung kann erst dann wieder aufgenommen werden, wenn alle Unstimmigkeiten beseitigt sind. Im nachhinein geforderte bauliche Änderungen können zusätzliche Kosten verursachen.

Wer eine neue Nutzung ohne die erforderliche Nutzungsänderungsgenehmigung aufnimm, muss zusätzlich mit einem Bußgeldbescheid rechnen.

Nutzungsänderung

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