Das Thema Nutzungsänderung nimmt in meinem Büro – wie in zahlreichen anderen Architekturbüros – von Jahr zu Jahr mehr Raum ein und bschäftigt mich inzwischen fast jeden Tag. Bauen im Bestand und Umnutzen eines bereits vorhandenen Objekts sind die großen Aufgaben unserer Zeit. Auch die Landesbauordnung Baden-Württemberg beschäftigt sich mit dem Thema Nutzungsänderung und sieht sogar ein paar Erleichterungen vor.
Die Nutzungsänderung in der Landesbauordnung
Gleich am Anfang findet man in der LBO folgende Einordnung:
§ 2 Begriffe
(13) Es stehen gleich
- der Errichtung das Herstellen, Aufstellen, Anbringen, Einbauen, Einrichten, Instandhalten, Ändern und die Nutzungsänderung,
- dem Abbruch das Beseitigen,
soweit nichts anderes bestimmt ist.
Wer also eine Nutzungänderung plant, muss die selben Anforderungen erfüllen, wie bei der Planung eines Neubaus. Allerdings bezieht sich der Nachsatz „soweit nichts anderes bestimmt ist“ auf die Erleichterungen, die die LBO bei Nutzungsänderungen in Bezug auf Barrierefreiheit und Stellplätze vorsieht. Nachfolgend finden Sie eine Zusammenstellung aller Paragraphen, in denen Die Nutzungsänderung erwähnt wird:
Barrierefreiheit bei Wohnungen
§ 35 Wohnungen
(1) In Gebäuden mit mehr als zwei Wohnungen müssen die Wohnungen eines Geschosses barrierefrei erreichbar sein; diese Verpflichtung kann auch durch barrierefrei erreichbare Wohnungen in mehreren Geschossen erfüllt werden, wenn die gesamte Grundfläche dieser Wohnungen die Grundfläche der Nutzungseinheiten des Erdgeschosses nicht unterschreitet. In diesen Wohnungen müssen die Wohn- und Schlafräume, eine Toilette, ein Bad und die Küche oder Kochnische barrierefrei nutzbar und mit dem Rollstuhl zugänglich sein. Die Sätze 1 und 2 gelten nicht, soweit die Anforderungen insbesondere wegen schwieriger Geländeverhältnisse, wegen des Einbaus eines sonst nicht erforderlichen Aufzugs oder wegen ungünstiger vorhandener Bebauung nur mit unverhältnismäßigem Mehraufwand erfüllt werden können. Die Sätze 1 bis 3 gelten nicht bei der Teilung von Wohnungen sowie bei Vorhaben zur Schaffung von zusätzlichem Wohnraum durch Ausbau, Anbau, Nutzungsänderung, Aufstockung oder Änderung des Daches, wenn die Baugenehmigung oder Kenntnisgabe für das Gebäude mindestens fünf Jahre zurückliegen.
Stellplätze für Kraftfahrzeuge
§ 37 Stellplätze für Kraftfahrzeuge und Fahrräder, Garagen
(3) Bei Änderungen oder Nutzungsänderungen von Anlagen sind Stellplätze oder Garagen in solcher Zahl herzustellen, daß die infolge der Änderung zusätzlich zu erwartenden Kraftfahrzeuge und Fahrräder aufgenommen werden können. Satz 1 gilt nicht bei der Teilung von Wohnungen sowie bei Vorhaben zur Schaffung von zusätzlichem Wohnraum durch Ausbau, Anbau, Nutzungsänderung, Aufstockung oder Änderung des Daches, wenn die Baugenehmigung oder Kenntnisgabe für das Gebäude mindestens fünf Jahre zurückliegt.
Barrierefreiheit
§ 39 Barrierefreie Anlagen
(1) Bauliche Anlagen sowie andere Anlagen, die überwiegend von Menschen mit Behinderung oder alten Menschen genutzt werden, wie
- Einrichtungen zur Frühförderung behinderter Kinder, Sonderschulen, Tages- und Begegnungsstätten, Einrichtungen zur Berufsbildung, Werkstätten, Wohnungen und Heime für Menschen mit Behinderung,
- Altentagesstätten, Altenbegegnungsstätten, Altenwohnungen, Altenwohnheime, Altenheime und Altenpflegeheime,
sind so herzustellen, dass sie von diesen Personen zweckentsprechend ohne fremde Hilfe genutzt werden können (barrierefreie Anlagen).
(2) Die Anforderungen nach Absatz 1 gelten auch für …
(3) Bei Anlagen nach Absatz 2 können im Einzelfall Ausnahmen zugelassen werden, soweit die Anforderungen nur mit einem unverhältnismäßigen Mehraufwand erfüllt werden können. Bei Schulen und Kindertageseinrichtungen dürfen Ausnahmen nach Satz 1 nur bei Nutzungsänderungen und baulichen Änderungen zugelassen werden.
Verfahrensfreie Nutzungsänderung
§ 50 Verfahrensfreie Vorhaben
(2) Die Nutzungsänderung ist verfahrensfrei, wenn
- für die neue Nutzung keine anderen oder weitergehenden Anforderungen gelten als für die bisherige Nutzung oder
- durch die neue Nutzung zusätzlicher Wohnraum in Wohngebäuden nach Gebäudeklasse 1 bis 3 im Innenbereich geschaffen wird.
Abweichungen
§ 56 Abweichungen, Ausnahmen und Befreiungen
(1) Abweichungen von technischen Bauvorschriften sind zuzulassen, wenn auf andere Weise dem Zweck dieser Vorschriften nachweislich entsprochen wird.
(2) Ferner sind Abweichungen von den Vorschriften in den §§ 4 bis 37 dieses Gesetzes oder auf Grund dieses Gesetzes zuzulassen
zur Modernisierung von Wohnungen und Wohngebäuden, Teilung von Wohnungen oder Schaffung von zusätzlichem Wohnraum durch Ausbau, Anbau, Nutzungsänderung, Aufstockung oder Änderung des Daches, wenn die Baugenehmigung oder die Kenntnisgabe für die Errichtung des Gebäudes mindestens fünf Jahre zurückliegt,
wenn die Abweichungen mit den öffentlichen Belangen vereinbar sind.
Fazit
Wer Räumlichkeiten umnutzen will, muss einen Antrag auf Nutzungsänderung einreichen, es sei denn, es handelt sich um ein verfahrensfreies Vorhaben nach LBO §50. Ich unterstütze Sie gerne dabei, den besten Weg zu finden, alle Vorgaben einzuhalten und dennoch eine möglichst wirtschaftliche Lösung zu finden.