Bauantrag, Baurecht, Planung

Zusätzlichen Wohnraum schaffen – aber wie?

Noch nie wurde Wohnraum so dringend benötigt wie heute. Förderprogramme und gesetzliche Erleichterungen sollen motivieren, z.B. durch einen Anbau oder durch den Ausbau des Dachbodens zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. Aber auch durch eine Nutzungsänderung lässt sich Wohnraum realisieren, und unter bestimmten Voraussetzungen kann es sich hierbei sogar um ein verfahrensfreies Bauvorhaben handeln.

Immer mehr private Hausbesitzer wollen durch die Umnutzung von z.B. Hobbyräumen, Abstellräumen, Dachböden oder gar Garagen zusätzlichen Wohnraum schaffen und damit das Potenzial Ihrer Bestandsimmobilie optimal ausschöpfen. Das ist in den meisten Fällen durch eine Nutzungsänderung problemlos möglich, aber dennoch müssen im Vorfeld ein paar Aspekte betrachtet werden. Denn auch die kleinste 1-Zimmer-Einliegerwohnung muss bestimmte Anforderungen erfüllen.

Deffinition Aufenthaltsräume

Wer die Landesbauordnung für Baden-Württemberg (LBO) aufschlägt findet gleich am Anfang in §2 folgende Deffinition:

„Aufenthaltsräume sind Räume, die zum nicht nur vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmt oder geeignet sind.“

Aufenthaltsräume umfassen unterschiedliche Raumarten: Allgemeine Wohnräume, aber auch Schlafzimmer, Kinderzimmer, Küchen, Büros, Sport- und Werkräume. Sanitär-, Lager- und Abstellräume, Flure, Dielen und Treppenhäuser sind keine Aufenthaltsräume.

Welche Raumhöhe ist erforderlich

Wer zum Beispiel einem Dachboden oder einem Hobbyraum im Keller zu einem Aufenthaltsraum (Wohnraum) umfunktionieren will, der sollte zunächst die lichte Raumhöhe ermitteln. In §34 LBO ist festgelegt, dass Aufenthaltsräume grundsätzlich eine lichte Raumhöhe von 2,30 m haben müssen. Aufenthaltsräume, die im Dachraum liegen, werden gesondert betrachtet. Hier muss eine detaillierte Berechnung feststellen, ob sich der jeweilige Dachraum für die Unterbringung von Aufenthaltsräumen eignet.

Wohnraum braucht Belichtung und Belüftung

Ein weiterer Aspekt, der in §34 LBO beschrieben wird, ist die ausreichende Belüftung und Belichtung von Aufenthaltsräumen. So heißt es unter Absatz 2: „… sie müssen unmittelbar ins Freie führende Fenster von solcher Zahl, Lage, Größe und Beschaffenheit haben, dass die Räume ausreichend mit Tageslicht beleuchtet werden können …“ Auch hier empfiehlt es sich, eine genaue Analyse vorzunehmen, bevor das Projekt umgesetzt wird.

Zwei Rettungswege

Wer eine zusätzliche Wohneiheit schafft, muss auch den Brandschutz vor allem in Bezug auf die Rettungswege im Auge behalten. In §15 (3) LBO heißt es: „Jede Nutzungseinheit muss in jedem Geschoß mit Aufenthaltsräumen über mindestens zwei voneinander unabhängige Rettungswege erreichbar sein …“ In den meisten Fällen können durch die Hauseingangstüre und ein ausreichend großes Fenster beide Rettungswege nachgewiesen werden.

Ergänzend heißt es unter (7): „Aufenthaltsräume, in denen bestimmungsgemäß Personen schlafen, sowie Rettungswege von solchen Aufenthaltsräumen in derselben Nutzungseinheit sind jeweils mit mindestens einem Rauchwarnmelder auszustatten. Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut oder angebracht werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird …

Detaillierte Infos zum Thema Rettungwege finden Sie HIER.

Anforderungen an Wohnraum

Neben der Qualifizierung für Aufenthaltsräume legt die LBO in §35 auch fest, welche Anforderungen Wohnungen erfüllen müssen. Hier gibt es zwar Erleichterungen bei der Schaffung von Wohnraum durch Ausbau, Anbau, Nutzungsänderung (Barrierefreiheit und Stellplatz) … diese beiden Punkte gelten aber in jedem Fall:

(2) Jede Wohnung muss eine Küche oder Kochnische haben. Fensterlose Küchen oder Kochnischen sind zulässig, wenn sie für sich lüftbar sind.

(5) Für jede Wohnung muss ein Abstellraum zur Verfügung stehen.

Fazit

Die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum ist von Stadt und Land ausdrücklich erwünscht und wird auch gefördert. Die Landesbauordnung für Baden-Württemberg sieht sogar unter bestimmten Vorzeichen ein verfahrensfreies Vorhaben, wenn „durch die neue Nutzung zusätzlicher Wohnraum in Wohngebäuden nach Gebäudeklasse 1 bis 3 im Innenbereich geschaffen wird.“ (§50 (2) LBO).
Allerdings gelten auch dann die genannten Anforderungen an Aufenthaltsräume und an Wohnungen. Diese Punkte sollten auf jeden Fall sorgfältig geprüft werden!