Seit der Gründung von Airbnb im Jahr 2007 ist die Community auf über fünf Millionen Gastgeber gewachsen. Aktuell bietet die Plattform rund 8 Millionen aktive Inserate weltweit zur Vermietung an. Die Möglichkeit, eine Wohnung als Airbnb-Unterkunft anzubieten, ist für viele Wohnungsbesitzer verlockend und kann zusätzliches Einkommen generieren. Aber wer seine private Wohnung zur Ferienunterkunft umfunktionieren möchte, muss die Nutzungsänderung vom zuständigen Baurechtsamt genehmigen lassen.
Was gilt baurechtlich
Grundsätzlich ist eine Wohnung eine bauliche Einheit, die aus einem oder mehreren zusammenhängenden Räumen besteht und dazu bestimmt ist, Menschen für den dauerhaften Aufenthalt Unterkunft und Lebensraum zu bieten. Möchte man eine Wohnung regelmäßig (für mehr als 10 Wochen im Kalenderjahr) kurzzeitig als Ferienunterkunft vermieten, wird sie als gewerblich genutzt eingestuft. Das führt dazu, dass baurechtlich eine Nutzungsänderung vorliegt, die beim Baurechtsamt beantragt werden muss.
Je nach Stadt können unterschiedliche Regelungen gelten, die vom jeweiligen Baurechtsamt überprüft werden. Im Antrag muss der Eigentümer unter anderem angeben, wie häufig und in welchem Umfang die Wohnung vermietet werden soll. Dies dient dazu, potenzielle Störungen für Nachbarn zu minimieren und sicherzustellen, dass Beschaffenheit und Infrastruktur der Immobilie für die Kuzzeitvermietung geeignet sind.
Eine Kurzzeitvermietung ist nicht immer erlaubt
In Baden-Württemberg ist im Jahr 2013 ein verschärftes Zweckentfremdungsverbot in Kraft getreten, mit dem Ziel, einer weiteren Verringerung des ohnehin schon knappen Wohnraumbestands entgegenzuwirken. Einige Städte wie Stuttgart, Freiburg, Konstanz, Esslingen … haben auf dieser Basis ebenfalls eine entsprechende Satzung eingeführt. In Stuttgart gilt die Satzung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwEWG) seit dem 01.01.2016. 2021 wurde sie verlängert und neu gefasst.
Wer in diesen Städten seine private Wohnung an Touristen vermieten möchte, hat es jetzt sehr schwer. Das Verbot schränkt die Nutzungsänderung von Wohnraum in eine Ferienunterkunft oder ein anderes Gewerbe stark ein und sieht bei Regelverstößen Bußgelder bis zu 100.000 € vor.
In Ludwigsburg gilt das Zweckentfremdungsverbot aktuell nicht. Hier ist eine Nutzungsänderung einer Wohnung in eine Airbnb Ferienunterkunft in den meisten Fällen problemlos möglich. Wenn alle Faktoren den baurechtlichen Anforderungen entsprechen dauert die Genehmigung vom Baurechtsamt in der Regel nur vier bis fünf Monate.
Fazit
Die Umwandlung einer Wohnung in eine Airbnb Unterkunft sollte sorgfältig und unter Einhaltung der geltenden baurechtlichen Vorschriften geplant werden. Der Antrag auf Nutzungsänderung beim Baurechtsamt ist der erste Schritt, um eine problemlose Vermietung sicherzustellen und mögliche rechtliche Konsequenzen zu vermeiden.