Nutzfläche und Wohnfläche – diese beiden Begriffe fallen bei der Planung, Genehmigung aber auch bei Kauf oder Vermietung einer Immobilie immer wieder. Aber was genau ist gemeint und wo liegt der Unterschied?
Grundsätzlich unterteilt die DIN-Norm DIN 277 alle Flächen eines Objekts in die drei Bereiche Nutzflächen, Verkehrsflächen und (technische) Funktionsflächen.
Zur Nutzfläche zählen alle Räume, die zu einem bestimmten Zweeck genutzt werden. Zum Beispiel wird der Keller zum Lagern von Gegenständen genutzt, die Küche zum Kochen und das Schlafzimmer zum Schlafen. Jeder Nutzraum erfüllt eine bestimmte Funktion, dient einem bestimmten Zweck. Ingesamt ordnet die DIN 277 die Nutzflächen von Gebäuden je nach Funktion sieben Kategorien zu.
Zur Nutzfläche zählen Räume mit diesen Funktionen:
- Wohnen und Aufenthalt
(Wohn-, Warte-, Gemeinschafts- oder Speiseräume) - Büroarbeit
(Büro-, Besprechungs- oder Schalterräume) - Produktion, Hand- und Maschinenarbeit, Experimente
(Küchen, Werkhallen oder Labore) - Lagern, Verteilen und Verkaufen
(Lager-, Kühl oder Verkaufsräume) - Bildung, Unterricht und Kultur
(Unterrichts-, Bibliotheks- oder Sporträume) - Heilen und Pflegen
(Operationsräume, Räume für Physiotherapie oder Strahlentherapie) - Sonstige Nutzflächen
(Sanitärräume, Garderoben und Abstellräume)
Zur Verkehrsfläche zählen laut DIN 277 alle Flächen, die den Zugang zum Gebäude ermöglichen wie Eingänge, Windfänge, Flure, Aufzüge, Eingänge oder Treppen.
Zu den (technischen) Funktionsflächen zählen beispielsweise Räume für Haustechnikanlagen, Motorenräume für Aufzugsanlagen, Ver- und Entsorgungsschächte und Tankräume.
Der Unterschied von Nutzfläche und Wohnfläche
Während die Nutzfläche alle nutzbaren Flächen eines Gebäudes (ausgenommen Verkehrsflächen und Funktionsflächen) zusammenfasst, handelt es sich bei der Wohnfläche ausschließlich um Fächen, die für den Zweck „Wohnen“ bestimmt sind.
Die Wohnfläche ist also ein Teil der Nutzfläche (Funktion „Wohnen und Aufenthalt“). Zur Wohnfläche zählen alle Räume, die ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt werden. Auch ein Dachboden oder ein Kellerraum kann zur Wohnfläche zählen – allerdings nur dann, wenn er entsprechend ausgebaut und bewohnbar gemacht wurde. Die rechtliche Grundlage für die Ermittlung der Wohnfläche bietet die Wohnflächenverordnung (WoflV). Sie dient auch dazu, den Kauf- oder Mietpreis einer Wohnimmobilie festzulegen.
Besonderheiten
Zur Wohnfläche gehören auch die Grundflächen von Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen und beheizten Räumen. Sind diese Räume allerdings unbeheizt, wird deren Grundfläche lediglich anteilig zur Hälfte angerechnet.
Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden ebenfalls zur Wohnfläche gezählt, allerdings nur dann, wenn sie ausschließlich zu der entsprechenden Wohneinheit gehören. Diese Flächen werden in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte angerechnet.
Fazit
Wer ein Projekt plant, das nicht dem Wohnzweck dient, z.B. ein Fitnessstudio, benötigt für seinen Bauantrag eine Flächenberechnung die Nutzflächen, Verkehrsflächen und Funktionsflächen ausweist.
Wer ein Wohnhaus plant, benötigt in erster Linie die Berechnung der Wohnfläche. Diese wird dann ggf. ergänzt durch Nutzflächen (z.B. Kellerräume), Verkehrsflächen (z.B. Treppenhaus) und (technische) Funktionsflächen (z.B. Heizraum).