Bau­geneh­mi­gung für ein Fitness­studio – Ja? Nein?

1. Die Baugenehmigung für das Fitnessstudio

Wer ein neues Gebäude plant, einen Bestand umbaut oder erweitert braucht dafür eine Baugenehmigung und eine Baufreigabe, damit es losgehen kann. Doch was viele nicht wissen: Auch wer eine bestehende Immobilie kauft oder mietet und keine baulichen Änderungen vornimmt braucht unter Umständen eine Baugenehmigung! Denn immer dann, wenn die aktuell genehmigte Nutzungsart oder Zweckbestimmung einer baulichen Anlage sich ändert wird ein Antrag auf Nutzungsänderung notwendig (LBO Baden-Württemberg § 50). Wer also aus einer KFZ Werstatt, einer Lagerhalle oder einem Großraumbüro ein Fitnessstudio machen will, muss sich diese Nutzungsänderung von der Baurechtsbehörde genehmigen lassen.

Ausführliche Infos zum Antrag auf Nutzungsänderung finden Sie HIER.

2. Die Anforderungen an den Brandschutz

Der Brandschutz zählt zu den wichtigsten Aspekten bei Planung, Genehmigung, Umsetzung und Betrieb. Er ist vor allem dann von großer Bedeutung, wenn damit zu rechnen ist. dass in einem Objekt viele Personen gleichzeitig anwesend sind, was auch bei einem Fitnessstudio zutrifft. Die LBO legt in § 15 – Brandschutz – eine grundsätzliche Anforderung an den Brandschutz fest: „Bauliche Anlagen sind so anzuordnen, zu errichten, zu ändern und instand zu halten, dass der Entstehung eines Brandes und der Ausbreitung von Feuer und Rauch (Brandausbreitung) vorgebeugt wird und bei einem Brand die Rettung von Menschen und Tieren sowie wirksame Löscharbeiten möglich sind.“

Der Brandschutz für ein Objekt setzt sich aus diesen drei Bausteinen zusammen:

1. Baulicher Brandschutz
2. Anlagentechnischer Brandschutz
3. Organisatorischer Brandschutz

Der bauliche Brandschutz umfasst alle Maßnahmen, die im Zuge der Errichtung oder der Änderung einer baulichen Anlage getroffen werden. Solche Maßnahmen zum zum Beispiel:

• die Erschließung des Objekts mit Löschwasser
• die Bereitstellung der Aufstellflächen für die Feuerwehr
• die Bildung von Brandabschnitten
• die normgerechte Erstellung von tragenden und raumabschließenden Bauteilen (Dimension, Brandverhalten, Feuerwiderstand)
• die Erstellung ausreichender Flucht- und Rettungswege (Dimension, Anordnung)

Der anlagentechnische Brandschutz wird in zwei Teile gegliedert:

1. Brandschutz in der technischen Gebäudeausrüstung
   Durch bauliche Maßnahmen werden die technischen Anlagen im Gebäuden vor Schäden bei einem Brand geschützt.
2. Brandschutz durch technische Einrichtungen und Anlagen
   Hierbei handelt es sich um Brandschutzmaßnahmen, die durch technische Anlagen realisiert werden. Wir unterscheiden hier zwischen präventiven Maßnahmen (Alarmierung) und operativen Maßnahmen (z.B. Brandlöschung, Entrauchung).

Der organisatorische Brandschutz ergänzt die baulichen und anlagentechnischen Brandschutzmaßnahmen. Er umfasst z.B.:

• Instandhaltung, Wartung und den richtiger Umgang mit baulichen und technischen Brandschutzeinrichtungen
• Kennzeichnung und permanente Freihaltung aller Flucht- und Rettungswege
• Aushang von Flucht- und Rettungsplänen
• Regelmäßige Brandschutzunterweisung aller Mitarbeiter
• Erstellen einer Brandschutzordnung für bestimmte Personen (z. B. Brandschutzbeauftragte)

3. Die Herstellung der Barrierefreiheit

Im Leitfaden „Barrierefreies Bauen“ des Landes Baden-Württemberg heißt es: „Die Bemühungen um die Verbesserung der Lebensqualität von Menschen mit Einschränkungen dürfen sich dabei nicht auf den Wohnbereich beschrän-ken. Auch im öffentlichen Raum und bei öffentlich zugänglichen Gebäuden und Arbeitsstätten muss baulich und technisch ein selbstbestimmtes, unabhängiges Leben ermöglicht werden. Neben den Anstrengungen, bestehende Anlagen nachzurüsten, müssen vor allem künftige Planungen verstärkt die Belange älterer Menschen und von Menschen mit Behinderung berücksichtigen.“

Und auch die LBO legt in § 39 – Barrierefreie Anlagen – fest, wie mit dem Thema Barrierefreiheit umzugehen ist. Hier sind neben Wohngebäuden, Schulen, Kitas und Altenheimen eine ganze Reihe von baulichen Anlagen genannt, für die ebenfalls die Verpflichtung zur Barrierefreiheit gilt. Für Fitnessstudios gilt hier der Punkt 6. Sport-, Spiel- und Erholungsanlagen …

Allerdings ermöglicht uns (3) gerade bei Nutzungsänderungen, die mit niedrigen Umbaukosten auskommen, einen erfolgreichen Antrag auf Befreiung. Hier heißt es: „Bei Anlagen nach Absatz 2 können im Einzelfall Ausnahmen zugelassen werden, soweit die Anforderungen nur mit einem unverhältnismäßigen Mehraufwand erfüllt werden können. Bei Schulen und Kindertageseinrichtungen dürfen Ausnahmen nach Satz 1 nur bei Nutzungsänderungen und baulichen Änderungen zugelassen werden.“

Nicht selten werden im Bestand bauliche Maßnahmen notwendig, die definitiv zu einem „unverhältnismäßigen Mehraufwand“ führen, z.B.:

• Nachrüsten eines Personenaufzugs (OG)
• Herstellung einer Rampe im Zugangsbereich (EG)
• Einbau barrierefreier Sanitäranlagen (Toiletten)
• Anpassung der Durchgangsbreite aller relevanten Türen

Bei einer Planung im Bestand empfiehlt er sich auf jeden Fall, mit dem Baurechtsamt eine wirtschaftlich und planerisch vertretbare Lösung zu finden. Wer allerdings Kurse und Behandlungen für Menschen mit Behinderung anbietet, der muss eine Barrierefreiheit herstellen.

4. Der Nachweis der erforderlichen Stellplätze

Wer die Eröffnung eines Fitnessstudio plant muss eine ausreichende Anzahl an Kfz-Stellplätzen (und Fahrradstellplätze) nachweisen. In der LBO § 37 – Stellplätze für Kraftfahrzeuge und Fahrräder, Garagen – heißt es: Bei der Errichtung von Gebäuden mit Wohnungen ist für jede Wohnung ein geeigneter Stellplatz für Kraftfahrzeuge herzustellen (notwendiger Kfz-Stellplatz). Bei der Errichtung sonstiger baulicher Anlagen und anderer Anlagen, bei denen ein Zu- und Abfahrtsverkehr zu erwarten ist, sind notwendige Kfz-Stellplätze in solcher Zahl herzustellen, dass sie für die ordnungsgemäße Nutzung der Anlagen unter Berücksichtigung des öffentlichen Personennahverkehrs ausreichen …

Wer die exakte Zahl der erforderlichen Stellplätze ermitteln will (Bestandteil der Bauvorlagen eines Bauantrag) findet dazu detaillierte Angaben in der Verwaltungsvorschrift des Ministeriums für Verkehr und Infrastruktur über die Herstellung notwendiger Stellplätze (VwV Stellplätze). Der Anhang 1 – Richtzahlen für Kfz-Stellplätze – gibt genau vor, wie die Stellplatzanzahl unter Berücksichtigung des ÖPNV berechnet werden muss. Hier heißt es:

5.3
Verkehrsquelle: Fitnesscenter
Zahl der Kfz-Stellplätze: 1 je 25 qm Sportfläche
(Nicht zur Sportfläche werden gerechnet: Sozial- und Sanitärräume, Umkleideräume, Geräteräume, Funktionsflächen für betriebstechnische Anlagen, Verkehrsflächen.)

Richtzahlen für die erforderliche Anzahl an Fahrradstellplätzen sind in Anhang 2 zu finden. Hier heißt es:

5.2
Verkehrsquelle: Spiel- und Sporthallen
Richtzahl für Fahrrad-Stellplätze: 1 je 50 m² Sportfläche

Der Nachweis aller erforderlichen Stellplätze bezieht sich immer auf das gesamte Objekt (Grundstück). Der Stellplatzbedarf wird für jede Nutzungsart getrennt ermittelt. Am Ende ergibt sich die Summe der Stellplätze, die für die gesamte bauliche Anlage nachgewiesen werden muss.